Chỉ một câu hỏi bị bỏ sót trước khi ký hợp đồng cũng có thể khiến bạn phát sinh chi phí, tranh chấp hoặc bất tiện về sau. Checklist 18 điều dưới đây mà Reviewnhathue.com tổng hợp sẽ giúp người thuê căn hộ TPHCM tự tin kiểm tra, hỏi đúng và ký hợp đồng an toàn hơn.

18 điều cần hỏi trước khi ký hợp đồng thuê căn hộ TPHCM

1. Ai là người đứng tên sở hữu căn hộ?

Ai đứng tên sở hữu căn hộ — chủ thật sự hay môi giới được ủy quyền — là câu hỏi đầu tiên bạn cần hỏi trước khi ký hợp đồng thuê chung cư TPHCM. Nếu chủ nhà không trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất / sổ hồng, họ phải có văn bản ủy quyền hợp lệ (công chứng) để ủy quyền cho môi giới hoặc người đại diện. Đồng thời, bên cho thuê cần xuất trình giấy tờ chứng minh quyền cho thuê (sổ hồng, hợp đồng mua bán, biên lai nộp thuế, giấy ủy quyền) để tránh rủi ro pháp lý.

2. Căn hộ có sổ đang tranh chấp hay đang thế chấp ngân hàng?

Trước khi ký, bạn nên đối chiếu ngay thông tin trên Giấy chứng nhận (sổ hồng/sổ đỏ) — nếu đã thế chấp, ngân hàng sẽ được ghi trong GCN hoặc kèm tờ xác nhận đóng dấu; đó là bằng chứng pháp lý quan trọng. Đồng thời tra cứu hồ sơ/QR GCN tại Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh TP.HCM hoặc cổng tra cứu của thành phố để biết tình trạng pháp lý hiện tại. Với khả năng tranh chấp, bạn kiểm tra thêm tại UBND phường/xã hoặc phòng công chứng nơi giao dịch để xem có đơn tố cáo/thưa kiện hay giao dịch bị ngăn chặn hay không. Rủi ro cho người thuê: hợp đồng vô hiệu, bị yêu cầu trả lại nhà khi tranh chấp được tòa giải quyết, hoặc chủ nhà không có quyền chuyển nhượng nếu tài sản đang thế chấp

3. Loại hình căn hộ được phép ở lâu dài?

Bạn phải biết loại hình căn hộ nào được phép ở lâu dài tại TP. HCM hiện nay?

– Chung cư để ở: là loại hình phổ biến nhất cho thuê dài hạn và hoàn toàn hợp pháp để ở lâu dài theo hợp đồng thuê nhà đúng mục đích. Quan trọng là căn hộ phải được dùng để ở, không phải kinh doanh lưu trú ngắn hạn (cấm cho thuê theo ngày/giờ) theo Quyết định 26/2025 của UBND TP. HCM và Luật Nhà ở 2023. 

– Căn hộ dịch vụ: thường đăng ký đầy đủ để kinh doanh dịch vụ lưu trú, phù hợp nếu bạn muốn ở dài hạn hoặc linh hoạt.

– Officetel: hiện vẫn gặp khó về pháp lý để cư trú lâu dài vì chưa có cơ chế rõ ràng cấp giấy cư trú dài hạn.

4. Hợp đồng thuê có công chứng hay không?

Về pháp luật, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực — các bên chỉ cần lập thành văn bản để được pháp luật bảo vệ; công chứng chỉ cần khi hai bên có nhu cầu hoặc trong những giao dịch phức tạp (ví dụ thuê mua, giao dịch liên quan quyền sử dụng đất…).

Nên công chứng khi thuê dài hạn, giá trị hợp đồng/đặt cọc lớn, hoặc muốn tăng độ ràng buộc pháp lý để dễ thực thi khi có tranh chấp. Thường do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận, thực tiễn phổ biến là mỗi bên chịu 50%.

5. Giá thuê đã bao gồm những khoản nào?

Thông thường, bảng giá hiển thị là giá thuê căn hộ/tháng – đây là chi phí bạn trả cho chủ nhà để sử dụng không gian sống. Nhưng bạn đừng quên khoản phí khác như phí quản lý toà nhà (an ninh, vệ sinh, bảo trì), internet/ truyền hình cáp, phí xử lý rác và nếu có xe thì giữ xe máy/xe hơi. Một số toà nhà hiện nay đã gộp internet hoặc phí quản lý vào giá thuê, nhưng cũng có nơi tính riêng nên bạn nên hỏi rõ trước khi ký hợp đồng để tránh phát sinh không mong muốn.

6. Giá thuê có thay đổi theo thời gian không?

Giá thuê căn hộ tại TP. HCM luôn biến động theo thời gian, không cố định mãi một mức. Do đó, trước khi ký, bạn nên đặt câu hỏi: “Giá thuê có thay đổi theo thời gian không? Nếu có, mức điều chỉnh được tính theo chỉ số thị trường nào và tối đa bao nhiêu phần trăm sau mỗi 6–12 tháng?” Điều này giúp bạn nắm chắc quyền lợi và tránh bị bất ngờ bởi tăng giá không minh bạch.

7. Tiền điện, nước tính theo giá nào?

Theo quy định mới nhất trong năm 2025, người thuê nhà trọ/căn hộ ở TPHCM phải được tính theo giá điện và nước sinh hoạt do Nhà nước ban hành chứ không phải giá kinh doanh cao hơn. Điện sinh hoạt áp dụng giá bán lẻ bậc 3 khoảng 2.271 đ/kWh cho toàn bộ sản lượng đo tại đồng hồ của chủ nhà; nếu chủ nhà thu tiền theo giá cao hơn (4.000 – 5.000 đ/kWh), đó là sai quy định và bạn có quyền phản ánh với chính quyền hoặc EVN để được bảo vệ quyền lợi.

Cách kiểm tra thực tế:

– Xem hợp đồng điện/cước nhà bạn đang trả là bao nhiêu đồng/kWh và đối chiếu với giá sinh hoạt hiện hành (có thể tra trên website của EVNHCMC hoặc hỏi trực tiếp EVN qua 1900 545454).

– Đọc hoá đơn điện nước hằng tháng — giá đơn vị tính phải trùng với giá nhà nước.

8. Phí quản lý chung cư hiện tại là bao nhiêu?

Theo khung mới nhất của UBND TP.HCM, phí quản lý vận hành căn hộ có thang máy được quy định từ 1.800 – 7.000 đ/m²/tháng, còn căn hộ không thang máy từ 600 – 3.500 đ/m²/tháng (chưa bao gồm tiện ích như gửi xe, điện nước, bảo trì…). Tuy nhiên, ở nhiều dự án thực tế, đặc biệt hạng trung – cao cấp, mức thực tế có thể dao động khoảng 8.000 – 20.000 đ/m²/tháng tùy tiện ích và thỏa thuận với ban quản trị.

Đối với người thuê căn hộ, phần lớn chủ nhà (chủ sở hữu) sẽ thanh toán khoản phí này cho ban quản lý và có thể tính sang bạn bằng cách tính riêng ngoài tiền thuê, nếu hợp đồng quy định rõ ràng.

9. Phí gửi xe máy, ô tô có giới hạn số lượng không?

Với tình trạng nhiều chung cư tại TPHCM ngày càng siết chỗ đậu xe, đặc biệt ở khu vực trung tâm có nhu cầu vượt xa nguồn cung, quản lý bãi xe thường chỉ phân bố đủ cho một số lượng nhất định xe của cư dân — không phải căn hộ nào cũng có chỗ gửi xe cố định cho cả xe máy lẫn ô tô. Điều này có nghĩa là người thuê có thể phải thương lượng hoặc đăng ký trước để có vị trí gửi xe, và đôi khi xe thứ hai/chỗ phụ có thể bị giới hạn hoặc tính thêm phí cao hơn theo quy định của từng tòa nhà.

Ngoài ra, phí gửi xe tại chung cư ở TPHCM nay là một khoản chi phí thực tế người thuê cần biết trước khi ký hợp đồng, bởi phần lớn chung cư tính riêng phí gửi xe theo tháng: motorbike khoảng 200.000–300.000 đ/tháng, ô tô khoảng 1.000.000–2.500.000 đ/tháng và có thể cao hơn tùy vị trí và cung cầu ở khu vực bạn thuê.

10. Tiền cọc bao nhiêu tháng?

Hiện tại, phần lớn chủ nhà yêu cầu khoảng 1–2 tháng tiền thuê làm cọc, với 2 tháng là mức phổ biến nhất, đặc biệt ở các căn hộ trung và cao cấp để đảm bảo an toàn tài chính cho chủ nhà. Nhưng trong một số trường hợp như bạn thuê ngắn hạn, hợp đồng linh hoạt hơn hoặc có uy tín tài chính rõ ràng, bạn hoàn toàn có thể thương lượng giảm xuống 1 tháng cọc, hoặc thậm chí chia nhỏ thanh toán trước khi ký hợp đồng.

11. Hình thức thanh toán tiền thuê?

Khi thuê chung cư TPHCM hiện nay, bạn cần hỏi rõ hình thức thanh toán để chủ động tài chính. Phổ biến nhất vẫn là thanh toán theo tháng, một số chủ nhà chấp nhận theo quý để giảm áp lực thu tiền. Hình thức chuyển khoản ngân hàng đang được ưu tiên vì minh bạch, có sao kê rõ ràng, đặc biệt với căn hộ chung cư trung – cao cấp. Ngoài ra, hãy xác nhận ngày thanh toán cố định (thường từ mùng 1–5 hằng tháng) để tránh bị nhắc nhở hoặc phạt chậm.

12. Điều kiện hoàn cọc khi trả nhà?

Khi kết thúc hợp đồng thuê căn hộ, tiền cọc sẽ được trả lại nếu bạn trả nhà đúng hạn, thanh toán đầy đủ tiền điện nước, phí quản lý và bàn giao căn hộ trong tình trạng không hư hỏng đáng kể so với lúc nhận nhà (ngoại trừ hao mòn tự nhiên). Chủ nhà có quyền trừ chi phí sửa chữa nếu có hư hỏng vượt quá mức bình thường và phải chứng minh bằng hóa đơn, biên bản kiểm tra nếu giữ lại một phần cọc. Thời gian hoàn cọc thường được ghi rõ trong hợp đồng — phổ biến là từ vài ngày đến 30 ngày sau khi trả nhà, nhưng tốt nhất là thỏa thuận rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp sau này.

13. Có phạt nếu trả nhà trước hạn không?

Câu trả lời ngắn gọn: có thể có — nếu hợp đồng quy định. Ở TPHCM hiện nay, các khoản phạt thường gặp là bị giữ một phần hoặc toàn bộ tiền đặt cọc (thường 1–2 tháng thuê) hoặc phải nộp một khoản “phạt vi phạm” theo thỏa thuận trong hợp đồng; pháp luật cho phép các bên thoả thuận mức phạt nhưng cũng yêu cầu bồi thường khi gây thiệt hại thực tế.

14. Ai chịu trách nhiệm sửa chữa hư hỏng?

Trên thực tế, hư hỏng phát sinh từ quá trình sử dụng của người thuê (vỡ thiết bị, hỏng do dùng sai cách) thường do người thuê chịu trách nhiệm. Ngược lại, các vấn đề thuộc hao mòn tự nhiên như xuống cấp hệ thống điện nước, thấm dột kết cấu, hỏng thiết bị do tuổi thọ… thường là nghĩa vụ của chủ nhà, theo quy định pháp luật nhà ở hiện hành. Để tránh tranh chấp, hai bên cần ghi rõ trong hợp đồng: danh mục thiết bị, thời hạn bảo hành, và nguyên tắc phân định trách nhiệm sửa chữa – càng chi tiết, càng an tâm khi thuê.

15. Danh sách nội thất bàn giao chi tiết?

Khi thuê căn hộ tại TPHCM hiện nay, đây là câu hỏi người thuê tuyệt đối không nên bỏ qua. Trước ngày nhận nhà, hãy chụp ảnh từng hạng mục nội thất, thiết bị điện, ghi rõ tình trạng và lập biên bản bàn giao có chữ ký hai bên. Thực tế, đa số tranh cãi khi trả nhà đều phát sinh do “nói miệng, không bằng chứng”. Làm rõ ngay từ đầu giúp bạn bảo vệ tiền cọc và tránh rắc rối pháp lý về sau.

16. Có cho nuôi thú cưng không?

Câu trả lời thực tế là tùy từng chung cư. Hiện nhiều tòa nhà ngay từ ban đầu đã ghi rõ cấm nuôi chó/mèo trong nội quy cư dân, và ban quản lý có thể yêu cầu di dời thú cưng nếu vi phạm. Một số nơi cho phép nuôi nhưng yêu cầu đăng ký với ban quản lý, ký quỹ, tiêm vaccine và tuân thủ vệ sinh.

Nếu nuôi thú cưng gây ồn, đi vệ sinh nơi công cộng, để chạy rông, bạn có thể bị nhắc nhở, bị phạt theo nội quy hoặc thậm chí xử phạt hành chính từ nhà nước (phạt 1 triệu đồng nếu thú rông tự do) theo quy định mới áp dụng từ 15/12/2025.

17. Quy định về khách ở lại qua đêm?

Nhiều chung cư ở TPHCM hiện kiểm soát chặt—ban quản trị hoặc đơn vị vận hành có thể yêu cầu đăng ký, giới hạn hoặc cấm hình thức lưu trú ngắn ngày để bảo đảm an ninh, phòng cháy và trật tự. Để tránh vi phạm, người thuê nên xem kỹ hợp đồng thuê, nội quy tòa nhà và khai báo lưu trú khi có khách.

18. Thời gian sử dụng tiện ích & giờ giấc sinh hoạt

Bạn nên kiểm tra ngay quy định ban quản lý tòa nhà: hồ bơi và phòng gym thường có khung giờ cố định (thường mở từ sáng sớm đến tối, ví dụ 6:00–19:00 hoặc đến 22:00 tùy chung cư) — mỗi chung cư khác nhau, nên hỏi khi xem nhà.

Về giờ yên tĩnh, tiêu chuẩn tiếng ồn mới phân chia rõ ban ngày, buổi tối và ban đêm (ban đêm từ 22:00–06:00); hành vi gây ồn sau 22:00 có thể bị xử phạt theo quy định hiện hành. Hãy yêu cầu hợp đồng hoặc quy chế chung cư nêu rõ khung giờ để tránh tranh chấp.

Lời khuyên khi tìm thuê căn hộ Hồ Chí Minh uy tín

Trước hết, hãy dành thời gian đọc kỹ từng điều khoản trong hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư, từ giá thuê, phụ phí điện nước, internet, đến các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng. Rất nhiều trường hợp người thuê sau này mới “ngã ngửa” khi phát sinh chi phí không rõ ràng, hoặc bị ràng buộc bởi các điều khoản bất lợi mà nếu xem kỹ ngay từ đầu thì hoàn toàn có thể thương lượng lại được.

Thêm vào đó, đừng ngại đàm phán điều khoản với chủ nhà hoặc sàn cho thuê trước khi ký. Bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu sửa đổi những điều khoản bất hợp lý, hoặc thậm chí đề nghị giảm giá thuê nếu trả trước dài hạn. Sự chủ động sẽ giúp bạn tiết kiệm không chỉ tiền bạc mà cả sự an tâm lâu dài.

Một bí quyết nữa để tìm được căn hộ uy tín là chọn lọc nguồn tin chất lượng. Ưu tiên những website đăng tin cho thuê căn hộ tại TP.HCM có tiếng, được đánh giá cao về độ xác thực và chăm sóc người dùng – ví dụ như Thuecanho123.com – nơi tổng hợp đa dạng lựa chọn theo quận, giá và tiện ích. Điều này giúp bạn tránh được tin rác, tin lừa đảo và tiếp cận đúng những chủ nhà chuyên nghiệp, minh bạch.

Cuối cùng, luôn giữ thái độ tỉnh táo, hỏi rõ mọi chi tiết và so sánh nhiều lựa chọn trước khi ký hợp đồng. Bởi một quyết định sáng suốt hôm nay sẽ mang đến cho bạn một không gian sống lý tưởng và an tâm ở TPHCM năng động!

Website Thuecanho123.com trực thuộc Công ty TNHH LBKCORP

– Địa chỉ: SAV3-02-34 The Sun Avenue, 28 Mai Chí Thọ, P. An Phú, TP. Thủ Đức.

– Hotline: 0909316890

– Trang chủ: https://thuecanho123.com/

– Email: cskh.phongtro123@gmail.com